Územní rozhodování

Umisťovat stavby lze jen na základě územního rozhodnutí, územního souhlasu, regulačního plánu nebo veřejnoprávní smlouvy.

Druhy územního rozhodnutí jsou rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, o změně využití území, o ochranném pásmu, o změně vlivu užívání stavby na území, o dělení a scelování pozemků. Stavební úřad může uzavřít se žadatelem veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území, o změně vlivu užívání stavby na území, které nahradí územní rozhodnutí. Stavební úřad může rozhodnout o umístění stavby, o změně využití území, o změně užívání vlivu stavby na území a o dělení a scelování pozemků ve zjednodušeném územním řízení. V zákonem stanovených případech lze místo územního rozhodnutí vydat pouze územní souhlas.

Všechny výše uvedené druhy územního povolování provádí Magistrát města Pardubic, stavební úřad, Štrossova 44.

- stavební úpravy a udržovací práce

- dělení nebo scelení pozemků, pokud podmínky pro ně jsou dány regulačním plánem, rozhodnutím stavebního úřadu nebo podle zvláštního předpisu rozhodnutím - např. pozemkové úpravy provedené Pozemkovým úřadem nebo pokud není důvodné pro dělení a scelení pozemků stanovovat podmínky

- rozhodnutí o ochranném pásmu, jestliže podmínky ochrany jsou stanoveny zvláštním právním předpisem nebo na jeho základě

Územní rozhodnutí o umístění staveb ani územní souhlas dále nevyžaduje celá řada zařízení a staveb uvedených v § 79 odst. 2 stavebního zákona např. informační a reklamní zařízení o ploše do 0,6m2 umisťovaná mimo ochranné pásmo pozemní komunikace, stožáry pro vlajky do výše 8m, skledníky do 40 m2 a do 5 m výšky, bez podsklepení umístěné nejméně 2 m od hranice pozemku atd. Dále pak územní rozhodnutí o změně využití území nevyžadují stavby a terénní úpravy uvedené v § 80 odst. 3 stavebního zákona. Vzhledem k rozsáhlosti a složitosti jejich výčtu ve stavebním zákoně, doporučujeme vždy stavebníkům umístění konkrétní stavby nebo zařízení konzultovat na příslušném stavebním úřadu, a to zejména z toho důvodu, že novela stavebního zákona účinná od 1.1.2018 značně rozšířila výčet staveb a zařízení, které územní rozhodnutí ani územní souhlas nevyžadují.

Podle § 78 stavebního zákona regulačním plánem nahrazuje územní rozhodnutí vždy, když je vydán. (postup pro vydání regulačního plánu je upraven ve stavebním zákoně, § 61 až 71).

O pořízení regulačního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce, a to z vlastního nebo jiného podnětu.

Podkladem pro vydání územního rozhodnutí je schválená územně plánovací dokumentace, která vymezuje funkční využití pro jednotlivé pozemky. Pokud obec nemá zpracovaný územní plán, stavební úřad si opatří jiné podklady v rozsahu nezbytném pro územní rozhodnutí, například územně plánovací podklady, skutečnosti zjištěné vlastním průzkumem a při místním šetření.

Žádost o vydání územního rozhodnutí se podává na zákonem předepsaném formuláři. Obsahuje jméno žadatele, datum narození, trvalé bydliště, příp. doručovací adresu, základní údaje o záměru a dotčeném pozemku nebo stavbě, osoby mající vlastnické nebo jiné právo k sousedním pozemkům nebo stavbám, které může být přímo dotčeno. K žádosti se připojí doklady podle § 86 odst. 2 stavebního zákona tj. závazná stanoviska dotčených orgánů, popř. rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních předpisů, doklady prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou nebo souhlas vlastníka pozemku nebo stavby (v územním řízení toto neplatí v případě, že by bylo možné pozemek nebo stavbu vyvlastnit), dokumentaci pro územní řízení, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, případně smlouvy s nimi.

K územnímu souhlasu, který lze vydat v zákonem stanovených případech místo územního rozhodnutí, je nutné, kromě souhlasných závazných stanovisek dotčených orgánů a vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, přiložit také písemné souhlasy vlastníků sousedních pozemků a staveb, jejichž práva mohou být provedením nové stavby přímo dotčena, a dále souhlas osob, kteří mají k těmto pozemkům věcné právo (toto není třeba v případě stavebních záměrů uvedených v § 103 stavebního zákona, pokud jsou od společných hranic pozemků dál než 2 m), a jednoduchý technický popis záměru.

V každém projednávaném případě musí stavební úřad posoudit, kteří z vlastníků sousedních pozemků a staveb mohou být vydaným rozhodnutím přímo dotčeni. Proto zde neplatí pravidlo, že by sousedními pozemky byly ty pozemky, které jsou pouze „mezující“. Rozsah dotčených pozemků a staveb, které by mohly být stavbou dotčeny, závisí na charakteru projednávaného návrhu. Podle konkrétních případů mohou být stavbou dotčeny pouze „mezující“ pozemky, tzn. pozemky, které přímo hraničí s dotčeným pozemkem, ale např.v případě stavby s výrobní technologií mohou být dotčeny pozemky v daleko širším okruhu. Toto posouzení je vždy na stavebním úřadě.

Základní podmínkou je, že záměr je v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat v případech záměrů, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.

Obsahové záležitosti oznámení stavebníka o záměru a jeho příloh stanoví prováděcí předpis. Územní souhlas postačí např. u stavebních záměrů uvedených v § 103stavebního zákona, staveb umisťovaných v uzavřených prostorech ohraničených existujícími budovami, pokud odpovídají jejich způsobu užívání, nemění se vnější půdorysné ohraničení a výškové uspořádání prostoru atd. Výčet případů, u kterých za splnění výše uvedených podmínek postačí územní souhlas, je velice rozsáhlý a poměrně komplikovaný, proto opět doporučujeme konzultaci na příslušném stavebním úřadu.

Územní souhlas nelze vydat v případech záměrů, pro které je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí.

Dalším důvodem pro nevydání územního souhlasu je nepředložení souhlasu sousedů (tj. osob, které mají vlastnické nebo jiné věcné právo k sousednímu pozemku nebo stavbě) se záměrem stavebníka (toto neplatí v případě stavebních záměrů uvedených v § 103 stavebního zákona, pokud jsou od společných hranic pozemků dál než 2 m).

Územní souhlas má platnost 2 roky ode dne jeho vydání. Jeho platnost nelze prodloužit. Platnosti pozbývá také dnem, kdy stavební úřad obdrží sdělení žadatele o upuštění od záměru (toto neplatí v případě započetí realizace záměru).
   
Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně vlivu užívání stavby na území a o dělení a scelení pozemku platí dva roky ode dne nabytí právní moci rozhodnutí. V odůvodněných případech může stavební úřad stanovit delší dobu platnosti nejdéle 5 let. Jeho platnost lze prodloužit.

Dobu platnosti rozhodnutí o ochranném pásmu je po dobu trvání stavby, zařízení nebo chráněného útvaru, nestanoví-li stavební úřad jinak.

Dobu platnosti územního rozhodnutí může stavební úřad na odůvodněnou žádost prodloužit. Žádost o prodloužení však musí být podána před uplynutím platnosti územního rozhodnutí. Po dobu řízení se běh lhůty platnosti územního rozhodnutí staví.

Územní rozhodnutí pozbývá platnosti, jestliže před uplynutím lhůty 2 let (nebo je-li v rozhodnutí stanovena lhůta 5 let) nebyla podána žádost o prodloužení platnosti. Územní rozhodnutí pozbývá platnosti též dnem, kdy stavební úřad obdržel sdělení žadatele, že upustil od záměru, ke kterému se rozhodnutí vztahuje; to neplatí, byla-li realizace záměru již zahájena.

Územní rozhodnutí nepozbývá platnosti:

a) bylo-li na základě žádosti podané v době jeho platnosti vydáno pravomocné stavební povolení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebo nabyl-li v době jeho platnosti právních účinků souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru,

b) bylo-li v době jeho platnosti započato s využitím území pro stanovený účel v případech, kdy se povolovací rozhodnutí nebo jiný úkon nevydává,

c) vzniklo-li na základě oznámení stavebního záměru posouzeného autorizovaným inspektorem podaného v době platnosti právo stavební záměr realizovat, nebo

d) byla-li na základě návrhu veřejnoprávní smlouvy nahrazující stavební povolení podaného v době jeho platnosti uzavřena tato veřejnoprávní smlouva a tato veřejnoprávní smlouva nabyla účinnosti.

Podle § 55 zákona č. 254/2001 Sb. jsou studna i ČOV vodními díly. Stavební povolení vydávají speciální stavební úřady podle zvláštních předpisů, v tomto případě vodoprávní úřad (odbor životního prostředí Magistrátu města Pardubice). Povolení k umístění těchto staveb je v pravomoci našeho stavebního úřadu (územní souhlas nebo územní rozhodnutí dle typu stavby).

Výhodou tohoto řízení je kratší lhůta řízení.

Stavební úřad ve zjednodušeném územním řízení rozhodne o umístění stavby, o změně využití území, o změně vlivu užívání stavby na území a o dělení nebo scelování pozemků za předpokladu, že:

a) záměr je v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše,

b) se nejedná o záměr, pro který je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí,

c) žádost je doložena závaznými stanovisky, popřípadě rozhodnutími dotčených orgánů,

d) žádost je doložena souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich, jež jsou předmětem územního řízení nebo jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům a stavbám na nich může být umístěním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.

Žadatel zajistí, aby informace o návrhu výroku rozhodnutí byla bezodkladně poté, co jej žadatel obdrží, vyvěšena na místě určeném v něm stavebním úřadem, a to po dobu 15 dnů. Informace obsahuje údaje o žadateli a předmětu územního řízení. Součástí informace je grafické vyjádření záměru, popřípadě jiný podklad, z něhož lze usuzovat o architektonické nebo urbanistické podobě záměru a o jeho vlivu na okolí.

Celý postup, včetně postupu při podání námitek a výhrad, je upraven § 95 stavebního zákona. Žádost se podává na předepsaném formuláři.

Zjednodušené územní řízení nelze spojit se stavebním řízením.

Například stavby skleníků a bazénů včetně souvisejícího technického zařízení na pozemcích rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci s parametry uvedenými ve stavebním zákoně nevyžadují vydání územního rozhodnutí ani souhlasu a také nevyžadují vydání stavebního povolení nebo ohlášení. Jedná se o skleník do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, bez podsklepení a bazén do 40 m2 zastavěné plochy na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, a jeho související technické zařízení. V případě nedodržení zákonem stanovených parametrů je třeba výše uvedené stavby územně posoudit (vydat územní souhlas nebo územní rozhodnutí).

Na stavbu rodinného domu nově postačí jednodušší ohlášení stavby, pokud budou splněny podmínky uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) stavebního zákona, tzn., že rodinný dům bude mít jedno podzemní podlaží do hloubky 3 m a nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. Současně musí stavebník doložit podklady podle § 105 a násl. stavebního zákona. Požadavek na dodržení limitního parametru 150 m² celkové zastavěné plochy byl novelou vypuštěn.

Stavebník může ohlášený stavební záměr podle § 104 odst. 1 a 2 stavebního zákona provést na základě společného souhlasu, tzv. „společné oznámení záměru".

Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území stanovuje vzájemné odstupy. Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.

Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Budova s více jak třemi samostatnými bytovými jednotkami je bytový dům, který navíc musí mít více jak polovinu podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení.

Stavební zákon umožňuje, aby stavební úřady místo územního rozhodnutí o umístění stavby, o změně využití území, o změně vlivu užívání stavby na území a místo stavebního povolení staveb a terénních úpravu uzavřely s žadatelem, resp. stavebníkem veřejnoprávní smlouvu. Tato smlouva výše uvedená rozhodnutí nahradí.

Ano, dokumentace pro vydání územního rozhodnutí a pro uzavření veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí musí být zpracována autorizovanou osobou (dle § 158 odst.1 a 2 stavebního zákona a zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě).

Ano, výjimky z některých ustanovení vyhl.č. 268/2009 Sb., 501/2006 Sb. a 398/2009 Sb. jsou v jednotlivých a odůvodněných případech možné.

Výjimky lze udělit pouze z těch ustanovení, které jsou výslovně v tomto právním předpisu uvedeny a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky a stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecně technickými požadavky na výstavbu.

Rozhodnutí o využití území stanoví nový způsob užívání pozemku a zároveň určuje podmínky jeho využití. Rozhodnutí o využití území vyžadují zejména terénní úpravy, stanovení dobývacího prostoru, manipulační a prodejní plochy, hřbitovy, změny druhu pozemku přesahující 300 m2, úpravy pozemků, které mají vliv na vsakování vody.

Stavba oplocení do výšky 2m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo veřejným prostranstvím, a které se nachází v zastavěném území či zastavitelné ploše, nevyžaduje vydání územního souhlasu ani územního rozhodnutí.

Ano, nástavby, přístavby stávajících staveb vyžadují územní rozhodnutí o umístění stavby, toto územní rozhodnutí lze však nahradit územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou.